Инвестиционная привлекательность ипотеки

Российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел путь, на который другие страны потратили многие десятилетия. Изучение иностранного опыта, поиски путей оптимального взаимодействия с зарубежными коллегами - один из закономерных векторов такого развития

Несомненный интерес для нас представляет опыт Японии. Свой вклад вносит и Ассоциация российских банков. Только за последние полтора года благодаря усилиям АРБ и руководства "Кейданрен" в Токио с успехом прошли две рабочие встречи. Знаковым стал и Форум деловых кругов, организованный в рамках состоявшегося в ноябре 2005 года официального визита Президента РФ В. Путина в Японию.

Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) был создан 5 лет назад по инициативе руководства АРБ при активном участии Госдумы, Банка России, Минфина РФ.В настоящее время в состав комитета входят свыше 60 столичных и региональных банков России, которые сейчас активно участвуют в реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Сейчас в сфере недвижимости спрос превышает предложение. По статистике, только 40% россиян удовлетворены своим жильем. По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо ежегодно вводить как минимум 1 кв. м жилья на душу населения.

Оптимальным путем решения жилищной проблемы в масштабах страны представляется увеличение объемов предложения жилья и сопутствующее этому развитие ипотеки.

По данным ежеквартальной банковской отчетности банков, публикуемой Банком России, динамика увеличения объемов ипотечного кредитования такова: по состоянию на 1 июля 2005 года - 26 млрд. рублей, на 1 января 2006 года - 52,5 млрд. рублей, а на 1 июля 2006 года суммарная величина выданных ипотечных кредитов составила уже 104,5 млрд. рублей. Другими словами, прирост объема ипотечных кредитов за 6 месяцев текущего года составил 52 млрд. рублей.

За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. В настоящее время многие московские банки имеют как минимум 3-4 ипотечных продукта. А число ипотечных кредитных программ только в столице уже превышает 200. Принятие в июле этого года поправок к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах" открывает большие возможности для секьюритизации банковских активов, что повлечет вливание в ипотеку дешевых долгосрочных ресурсов.

С улучшением макроэкономической ситуации российский рынок становится все более привлекательным для иностранных инвесторов. И тут действует правило: кто первым придет, тот получит максимальную прибыль. Наглядный тому пример - активизация иностранных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости. Если совсем недавно многие из них только присматривались к рынку, то сейчас они открывают офисы, покупают действующие объекты и фирмы, а также создают не только новые компании, но и фонды для финансирования проектов.

На российский рынок складской недвижимости выходит сейчас ряд крупных иностранных логистических операторов. Одно из подтверждений этого - компания DHL, которая раньше осуществляла только доставку почты, посылок и т.п., а теперь занялась операторским бизнесом.

Сейчас на российский рынок приходят и зарубежные девелоперы, готовые идти на больший риск и, соответственно, рассчитывающие на большую доходность.

Не так давно Fleming Family & Partners создала компанию Fleming Family & Partners Russia Real Estate Development Limited, которая намерена провести IPO на Лондонской бирже и привлечь 300 млн. долларов. В перспективе - реализация проектов на 1 млрд. долларов.

Фонд британской компании Raven Russia Limited собирается вложить в российскую недвижимость не менее 800 млн. долларов. Фонд в ходе IPO разместил акции на сумму 266 млн. долларов и приобрел за 110 млн. долларов строящийся под Москвой терминал ("Крекшино").

В первую десятку крупнейших банков России в 2005 году входило 4 иностранных банка, из которых 3 уже успешно занимаются ипотекой. По прогнозам аналитиков, в обозримом будущем их число может резко возрасти.

За прошлый год доля иностранного капитала в российских банках увеличилась почти вдвое и превысила 11%. Иностранцы вкладывали средства в уставные фонды российских банков в 7 раз активнее российских инвесторов. По данным Банка России, за 2005 год уставный капитал российских банков увеличился на 17% - до 444,4 млрд. рублей. Из 63,9 млрд. рублей прироста этого показателя 26 млрд. рублей приходится на иностранные вливания. По итогам прошлого года иностранные вложения увеличились более чем в 2,1 раза. А доля в уставном капитале - это, по сути, величина прямых иностранных инвестиций в банковский сектор.

Очень активны в России представители деловых кругов США.В проработке находится ряд проектов, которые могут стать заметными вехами в двусторонних российско-американских деловых связях. Акционерами одного из ведущих российских банков - Банка Москвы - являются американский банк J.P. Morgan, инвестбанки Bear Stearns и Goldman Sachs, а также голландский ING Bank.

Недавно акционером Промсвязьбанка, входящего в первую двадцатку российских банков, стал второй по величине банк Германии - Commerzbank.

Индийский банк ICICI, один из крупнейших азиатских банков, имеющий отделения в 12 странах, приобрел в России Калужский инвестиционно-кредитный банк и, заявляя о своих планах на рынке ипотеки, уже сейчас кредитует покупку вторичной недвижимости.

Голландско-турецкий Финансбанк и американский Ситибанк активно развивают потребительское кредитование в России. Не исключено, что следующим шагом этих банков может стать выход на российский ипотечный рынок.

Проявляют интерес к российской ипотеке прибалтийский Hansabank, главным акционером которого является Swedbank, и японский Мичиноку банк, с которым у Европейского трастового банка несколько лет назад были интересные совместные проекты.

Эти деловые контакты взаимовыгодны. У иностранных банков более дешевые ресурсы и прогрессивные технологии, а у российских - сетевая инфраструктура и знание рынка.

Андрей Крысин,
президент Европейского трастового банка,
член межведомственной рабочей группы
по приоритетному национальному проекту
"Доступное и комфортное жилье -
гражданам России" при Совете при Президенте
Российской Федерации по реализации
приоритетных национальных проектов
и демографической политике, председатель комитета по ипотеке
Ассоциации российских банков

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 22