Из "чулка" - в строительство

Формы ипотечного кредитования

Приобретение жилья - дорогостоящего товара длительного пользования, - как правило, не производится за счет текущих доходов потребителей. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит по ипотечной схеме является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности.

В настоящее время формы ипотечного кредитования можно условно разбить на две большие группы. В англо-саксонской модели в качестве кредитных ресурсов используются привлеченные "чужие" средства. Немецкая же система "стройсбережений" объединяет финансовые ресурсы будущих заемщиков.

Кредитные ресурсы банков

Основным вопросом, стоящим при использовании ипотечных схем кредитования, является воспроизводство кредитных ресурсов. Кредитные возможности основных потенциальных кредитных учреждений - банков - ограничены ввиду отсутствия в привлекаемых ресурсах (пассивах) "длинных денег". К задаче находится решение при активной системообразующей роли государства в экономической политике. Именно государство закладывает основы "длинных" финансовых ресурсов.

С созданием "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" были сделаны первые шаги в развитии вторичного рынка закладных. Закладываются сейчас и основы "длинных" финансовых ресурсов в экономике. Однако по ряду причин (риски, связанные с выдачей кредитов, административные расходы и т. д.) процентная ставка за пользование кредитом не может опускаться ниже определенного, но достаточно высокого в нынешних экономических условиях уровня. Конечная стоимость квартир, таким образом, возрастает в 1,5 раза и более.

Невозврат же кредита может быть минимизирован посредством жестких консервативных методов оценки вероятности его погашения - андеррайтинга. Отсутствие кредитной истории у большинства кредиторов, нестабильная общая экономическая ситуация требуют от банков чрезмерной формализации и так достаточно жесткой процедуры андеррайтинга. В результате этого большинство потенциальных заемщиков не могут получить ипотечный кредит.

Внебанковские схемы приобретения жилья

Высокая стоимость кредитных ресурсов заставляет строительные организации привлекать средства населения для участия в инвестировании строительства.

В соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности кроме банковских кредитов могут быть привлечены денежные средства населения как в виде прямых инвестиций в строительство, так и через инвестиционные (паевые) фонды.

Сегодня достаточно успешно работают схемы прямых инвестиций. Набор форм такого участия весьма широк: от простых, типа договоров долевого участия, инвестирования, уступки права требования, до участия в уставной деятельности юридических лиц.

Как показывает анализ существующих форм включения денежных средств населения в инвестиционный процесс строительства жилья, схемы прямого инвестирования неплохо функционируют в условиях развивающегося рынка и при определенной грамотности (порядочности) менеджмента дают удовлетворительные результаты. Однако успешность прямого инвестирования возможна лишь в условиях, когда население способно единовременно оплатить инвестору полную стоимость строящегося жилья.

Сегодня все острее стоит проблема включения в инвестиционный процесс денежных средств той части населения, которая не может единовременно внести все средства. Инвесторы пытаются разрешить ее путем предоставления рассрочек на срок, как правило, не превышающий времени строительства жилого объекта. Но это не панацея: рассрочка предоставляется под банковский процент, что, увы, не всем по карману. В итоге большая часть населения просто держит средства "в чулке".

Коммандитное товарищество

Примером привлечения средств населения по организационно более сложной схеме является коммандитное товарищество. Положения о хозяйственных товариществах и обществах для гражданского законодательства являются новыми (ст. 66-86 ГК РФ).

Исторически коммандитные товарищества формировались и развивались за счет привлечения "чужого" капитала. Поэтому форма организации капитала в виде коммандитных товариществ используется только для аккумулирования денежных средств населения. По окончании строительства конкретного жилого объекта вкладчики, привлеченные на этот объект, выходят из коммандитного товарищества, "вынося" овеществленный вклад в виде квартиры. Подобная схема привлечения денежных средств населения активно используется в Москве. Но успешность ее функционирования напрямую зависит от организации дела, поскольку слишком неравноценны риски от деятельности для полных участников товарищества и для вкладчиков.

Схема прямого инвестирования не позволяет предоставлять долгосрочные рассрочки по внесению вклада. Отсюда требование: необходимо организовать достаточный поток денежных средств от вкладчиков, а это уже "пирамида" со всеми вытекающими последствиями.

Жилищные кооперативы

Идея "аккумуляции" денежных средств населения не была чужда и социалистическому плановому хозяйству. Отсутствие свободы выбора в гражданском обороте и зарегулированность экономики - факторы, не позволявшие напрямую включать денежные средства граждан в строительную отрасль. На выручку пришли саморегулирующиеся организации - жилищные кооперативы.

Перестройка экономических отношений и вхождение в рынок существенно не повлияли на деятельность жилищных кооперативов. Они и теперь помогают россиянам решать жилищную проблему. Но на пути их развития встало устаревшее жилищное законодательство.

Как сегодня организована схема деятельности жилищного кооператива? При вступлении в кооператив пайщик вносит не менее 50% от стоимости жилья в виде паевого взноса. При этом жилищный кооператив обязуется в фиксированный срок предоставить конкретную жилую площадь. Аккумулированные имущественные паи членов кооператива и пай его конкретного члена направляются на приобретение жилья в собственность жилищного кооператива с правом пользования членом кооператива.

Таким образом, существенным изменением в деятельности жилищных кооперативов является выделение ссуд пайщику не за счет государства, а за счет имущественных паев остальных пайщиков. Но это привело к тому, что жилищные кооперативы стали удовлетворять потребности пайщиков не столько в жилье, сколько в недостатке денежных средств.

Осуществление кредитной деятельности некоммерческими жилищными кооперативами часто противоречит требованиям действующего законодательства. Более того, длительный срок возврата ссуды возможен только в условиях притока денежных средств за счет увеличения числа членов - пайщиков, что имеет крайне негативные последствия. Рост числа членов не позволяет жилищному кооперативу своевременно исполнять свои обязательства по покупке жилья конкретному члену.

Кредитные потребительские кооперативы граждан

С принятием в 2001 г. Закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" стала создаваться система стройсбережений и возможности выдачи дешевых кредитов под залог приобретаемой недвижимости (ипотека) аналогично немецкой схеме кредитования.

В Германии 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют 19 млн. граждан ФРГ - приблизительно каждый четвертый.

Замкнутая система финансовой взаимопомощи имеет существенные преимущества перед банковской системой ипотечного кредитования с точки зрения независимости от рынка капитала и его процентных колебаний, что позволяет устанавливать для заемщиков постоянную и относительно низкую процентную ставку.

Стройсберегальщики берут на себя договорную обязанность планомерно вносить деньги в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную стройсберсумму. Эта сумма состоит из внесенных вкладов (40-50%) от стройсберсуммы и из ссуды по стройсбережению как разницы между выдаваемым кредитом и суммой внесенных вкладов. То есть присутствует жесткая зависимость: только тот, кто сберегает, имеет право на получение кредита. Условием для выплаты договорных средств является достижение определенной суммы сбережений, которая в течение оговоренного времени должна находиться в распоряжении коллектива стройсберегальщиков.

Для определения очередности выплаты ссуды вычисляется так называемый "оценочный фактор", рассчитанный по простой формуле: время умножить на деньги. Факт выполнения условий - достижение минимального размера сбережений и необходимого оценочного фактора. С момента наступления оценочного фактора начинается фаза выдачи кредитов.

Стройсберегальщик помимо своих собственных сбережений получает кредит, который до полного погашения сохраняет неизменным низкий процент и на получение которого стройсберегальщик приобрел законное право уже с момента заключения договора по стройсбережению. После выплаты кредита сразу начинается фаза возврата кредита с постоянной процентной ставкой, действующей на все время договора.

В интересах каждого гражданина своевременно начать сбережения с тем, чтобы в его распоряжении в момент покупки недвижимости имелся достаточно высокий собственный капитал.

Пример кредитного потребительского кооператива граждан по принципу немецкой системы стройсбережений - КПК "Содружество", созданный в начале 2002 г. в Москве.

Фактически законодательно разрешено создание некоммерческих организаций - финансовых структур - для удовлетворения потребностей граждан в финансовой взаимопомощи. Кредитный потребительский кооператив граждан имеет возможность принимать личные сбережения, начислять на них проценты за пользование или другие формы компенсации. Кооператив вправе предоставлять процентные или беспроцентные займы на потребительские нужды, приобретать государственные и муниципальные ценные бумаги.

С другой стороны, кооператив в соответствии с действующим законодательством как некоммерческая организация освобожден от большинства налогов, что способствует снижению процентной ставки по выдаваемым кредитам.

Причем многие риски, которые присутствуют при банковском кредитовании, в данной системе кредитования либо отсутствуют, либо сведены к минимуму. Так, во-первых, кредитная история заемщика формируется непосредственно в кооперативе в режиме паенакопления, что уже снижает кредитный риск. Во-вторых, нет риска процентной ставки, так как отсутствуют внешние привлеченные средства, а финансовые средства формируются за счет средств самих пайщиков. Минимален риск альтернативного выбора, связанный с ранним погашением ипотечного кредита, поскольку существует постоянный "портфель" потенциальных заемщиков с заранее установленными условиями получения кредита. В кооперативе минимальны также эксплуатационные затраты (административные издержки).

Структура КПК "Содружество" организована таким образом, что личные сбережения передаются в пользование кооперативу только на основании договора и только для предоставления займов своим членам. Кооператив специализируется на выдаче займов, обеспеченных недвижимостью (по ипотечной схеме), что служит дополнительной гарантией возвратности займов и вложенных личных средств. Личные сбережения граждан, переданные на основании договора в пользование кредитному потребительскому кооперативу, учитываются и показываются отдельно от других средств фонда финансовой взаимопомощи. Еще одной важной особенностью стало то, что личные сбережения членов кредитного потребительского кооператива, привлекаемые в фонд финансовой взаимопомощи, не являются собственностью кооператива и не обременяются исполнением его обязательств.

Для данного кооператива характерна организация замкнутых финансовых систем, что позволяет планировать точные сроки выдачи займа, повышает стабильность работы и финансовую устойчивость кооператива. Кроме того, планирование точных сроков выдачи займа дает возможность кооперативу участвовать в инвестировании нового строительства, а членам кооператива - приобретать недвижимость, участвуя в сложных альтернативных сделках по купле-продаже недвижимости. Гибкость данной финансовой структуры в реалиях сегодняшнего дня позволяет, не нарушая сложившихся технологий на рынке недвижимости, участвовать в схемах, требующих согласования финансовых и временных потоков участников сделки. Подобная схема кредитования требует тщательной организации процесса, что, как правило, трудновыполнимо при банковском кредитовании.

Дополнительной защитой от рисков утраты внесенных средств является предоставляемая кооперативом совместно со страховой компанией возможность страхования рисков невозврата средств пайщика, что является пионерской инициативой данного кооператива на рынке финансовых услуг.

Развитию кооперативного движения сегодня препятствует недостаточно активная роль государства в рамках финансовой поддержки кооперативного движения, создания механизмов гарантий сохранности средств вкладчиков.

Кроме того, законодательство в части обеспечения возвратности кредитных средств отдает приоритет заемщику. Взаимоотношения же с органами опеки и попечительства в части залога приобретаемого имущества законодательно вообще не отрегулированы. Также белым пятном в ГК остаются вопросы залога прав.

Тем не менее, постоянно растет число выдаваемых ипотечных кредитов. Соответственно, постепенно формируется и один из основных элементов кредитования - кредитная история заемщика. С этой точки зрения, роль кредитных кооперативов еще полностью не оценена.

Евгений Спирин, исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлтеров

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13