Cистема ипотечного кредитования

Важность системы ипотечного кредитования требует придания ей статуса президентской программы

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство РФ в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объемов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Схема ипотеки

Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Схема функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлена следующим образом.

Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга).

В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

Купля-продажа жилья на вторичном рынке зачастую сопряжена с правовыми коллизиями в отношении собственности на жилье, связанными с тем, что система государственной регистрации сделок с недвижимостью была разработана существенно позже Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ".

Финансовые риски

Следовательно, необходимо существенное увеличение объемов ввода нового жилья.

Ипотечное кредитование должно быть нацелено на расширение строительства, ускоренное воспроизводство и улучшение качества жилищного фонда.

Можно с уверенностью сказать, что без резкого расширения строительного рынка увеличение платежеспособного спроса населения за счет ипотечного кредитования приведет к существенному росту цен, вызванному острой нехваткой предложений на первичном рынке жилья, обусловленной малыми объемами его ввода, а также получившими широкое распространение весьма рискованными схемами финансирования через долевое строительство жилья.

Это не исключает, а допускает и даже предполагает использование ипотечных кредитов для модернизации и улучшения существующего жилья.

Основным препятствием поступления инвестиций в жилищную сферу являются высокие финансовые риски, которые делятся на риск нереализации построенного жилья и собственно строительные риски.

Если первые риски снимаются путем запуска ипотечного кредитования и вовлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала, то строительные риски обусловлены, в первую очередь, нехваткой продаваемых или арендуемых на длительный срок (49 лет и более) участков под жилую застройку, имеющих правоустанавливающие документы и инженерную инфраструктуру.

Только те участки земли под застройку, которые имеют все необходимые составляющие, чтобы являться надежным залоговым обеспечением, будут привлекательны для коммерческих банков при кредитовании строительства жилья.

Риски в строительстве являются одним из факторов, ведущих к его удорожанию.

Итак, наличие заемщиков, внесших первичные взносы (целевые депозиты) на блокированные лицевые счета и заключивших кредитные договоры, является гарантией последующего выкупа построенного жилья для банка-кредитора жилищного строительства.

Банк-кредитор открывает кредитную линию застройщику, имеющему разрешение на строительство и владеющему на правах собственности (или на правах долгосрочной аренды) земельным участком, обеспеченным инженерной инфраструктурой.

Обеспечение возможности использования земельных участков, имеющих неотъемлемую от них правоустанавливающую документацию (включая разрешение на застройку) в качестве залога для получения кредита будет способствовать снижению рисков и расширению объемов строительства.

Создание инженерной инфраструктуры на участках под жилую застройку осуществляется за счет собственных средств застройщика либо за счет средств региональных или местных бюджетов.

Функционирование системы ипотечного кредитования в российских регионах реализуется в рамках инвестиционных программ, состоящих из инвестиционно-строительных и сопряженных с ними циклов ипотечного кредитования населения.

Основная прибыль, получаемая от реализации построенного жилья посредством ипотечных кредитов в рамках отдельных инвестиционно-строительных циклов, реинвестируется в последующие строительные циклы. Тем самым обеспечивается мультипликативный эффект.

Кредитование строительства и ипотечное кредитование населения может осуществлять один и тот же банк, при этом кредитная линия, открываемая для финансирования строительства жилья, гасится за счет продажи жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов.

Одновременно пулы закладных либо продаются ипотечным агентам, либо являются покрытием ипотечных ценных бумаг, размещение которых обеспечивает приток долгосрочных ресурсов в банк.

Схема1. Основные регуляторы ипотечного жилищного кредитования

Механизм управления кредитами

Ключевым элементом, обеспечивающим функционирование системы ипотечного кредитования, является механизм управления кредитными и финансовыми рисками, основные из которых - риск дефолта заемщиков, риск досрочного погашения кредитов, процентный риск и операционные риски.

Это особенно важно на начальных стадиях развития системы, когда у большинства граждан отсутствуют кредитные истории и правоприменительная практика по судебному выселению заемщиков - неплательщиков по ипотечным кредитам, а также сохраняется достаточно высокая инфляция.

Поэтому активная деятельность компаний в качестве профессиональных участников ипотечного рынка, обеспечивающих страхование кредитных рисков и предоставляющих гарантии по ипотечным ценным бумагам, является необходимым условием непрерывности финансовых потоков в ипотечном кредитовании.

В основе управления рисками, снижения совокупных издержек в ипотечном кредитовании лежит анализ системных рисков, основанный на мониторинге рынков труда, жилья, кредитных историй заемщиков, финансовых и строительных рынков. Важнейшим условием функционирования системы ипотечного кредитования является информационная прозрачность финансовых потоков и свободный обмен и доступность информации для всех профессиональных участников ипотечного рынка.

Повышение доступности жилья для тех категорий граждан, которые обладают доходами, достаточными для участия в системе ипотечного кредитования без специальной финансовой поддержки со стороны государства, достигается путем снижения цен на жилье за счет совершенствования проектных решений и строительных технологий, а также нормативной правовой базы, упрощающей процедуры выделения земельных участков и получения разрешений на строительство, а также путем повышения доступности ипотечных кредитов за счет уменьшения доли месячных выплат по кредиту в совокупном семейном доходе используя:

- увеличение сроков кредитования;

- расширение ассортимента ипотечных кредитов (кредиты с переменной процентной ставкой, с периодическим увеличением взносов, с обратным аннуитетом и т. п.);

- увеличение объемов кредитования, за счет чего уменьшается доля издержек и снижается процентная ставка.

Государственная поддержка

Государственная поддержка направлена на повышение доступности жилья через:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствование проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье за счет введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жилье будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Политика государственной поддержки граждан формируется Госстроем России, который совместно с органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления определяет объемы, формы и методы ее предоставления в зависимости от уровня семейных доходов.

Безусловно, государственная поддержка граждан должна носить исключительно адресный и дифференцированный по их доходам характер.

Для социально незащищенных и (или) нетрудоспособных граждан государственная поддержка осуществляется путем формирования муниципальных и государственных фондов социального назначения, жилье в которых предоставляется на условиях договоров социального (или срочного) наймов.

Для остальных категорий граждан в соответствии с их профессиональной и социальной значимостью и уровнем доходов (работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д.) предоставляются адресные целевые субсидии:

- посредством государственного страхования кредитных рисков, связанных с дефолтом заемщиков;

- посредством предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам, покрытие которых обеспечивается выданными ипотечными кредитами;

- в денежной форме и/или в виде снижения цены на покупаемое жилье и на стоимость земельных участков с инженерным обеспечением предоставляемых администрациями субъектов РФ (органами местного самоуправления).

Госстрой России осуществляет регулятивные функции в инвестиционно-строительной деятельности, делегируя часть своих полномочий создаваемому ФГУП "Федеральный инвестиционно-строительный центр" Госстроя России, а в части государственной поддержки отдельных категорий граждан - создаваемому ФГУ "Федеральная жилищная администрация" (страхования дефолтов заемщиков).

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" со 100-процентным государственным капиталом, по обязательствам которого предоставлены гарантии РФ, выпускает ипотечные ценные бумаги, ипотечным покрытием которых являются ипотечные кредиты, застрахованные ФГУ "Федеральная жилищная администрация".

Экономические и финансовые принципы ипотечного рынка функционируют независимо от категорий населения, которые в нем участвуют.

Граждане, имеющие право на государственную поддержку, получают жилье через операторов, созданных и работающих под контролем государства.

Вклад, вносимый в ипотечный рынок наиболее обеспеченными гражданами, дает возможность направить условно-сэкономленные бюджетные средства на адресную поддержку социально незащищенных категорий населения и граждан со стабильными, но сравнительно невысокими доходами.

Это позволяет включить в систему ипотечного жилищного кредитования большинство слоев населения.

Владимир Пономарев, статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13