Год активной застройки

Огромный спрос на объекты инвестирования, который в настоящее время проявляется во всех сферах как коммерческой, так и жилой недвижимости, постоянно растет

Принятие Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в РФ" имело важнейшее значение для развития инвестиционного рынка в Москве в 2003 г. Это многократно усилило интерес инвесторов (особенно западных) к столичной недвижимости.

На фоне развития и упорядочивания рынка недвижимости риски вложений падают. Соответственно, снижается и доходность. Инвесторам, вкладывающим не в строительство, а в готовые объекты офисной недвижимости приходится рассчитывать на 15-20% годовых. Итак, доходность вложений в недвижимость постепенно приближается к западным нормам. На ее больший уровень можно рассчитывать лишь при вхождении в инвестиционный проект еще до или на начальных этапах строительства.

В 2003 г. обострилась конкуренция между риэлтерами. Постоянные клиенты крупных агентств теперь обращаются и за консультацией по инвестированию в недвижимость. В результате ведущие операторы рынка расширяют сферу своей деятельности и влияния. При этом мелких агентств, по-прежнему, остается множество, что отчасти связано с отменой лицензирования на риэлтерскую деятельность.

Новостройки Москвы

В целом на первичном рынке Москвы, считает Дмитрий Попов, аналитик компании "Домострой", сохраняется устойчивая тенденция к росту цен. Спрос значительно дифференцировался по расположению, планировочному решению, качеству и срокам строительства объектов.

Наиболее высока конкуренция в среднем ценовом сегменте (1200- 2000 долл./м). Здесь сталкиваются проекты крупнейших застройщиков Москвы, причем как типовые панельные, так и индивидуальные. Причина высокой конкуренции - в большом объеме предложений сопоставимого по своим характеристикам жилья. Объекты данной ценовой категории расположены в основном в Северо-Западном, Западном, Юго-Западном и Центральном округах. Отдельные предложения есть в Северном, Северо-Восточном и Восточном округах, то есть практически по всему городу за исключением лишь Юго-Восточного округа.

Также достаточно высока конкуренция в сегменте элитного жилья стоимостью выше 2000 долл./м. Расположены эти объекты в основном в Центральном округе. Но суммарный объем предложений как по числу квартир, так и по метражу здесь меньше, чем в среднем ценовом сегменте.

Несмотря на высокую конкуренцию, и жилье бизнес-класса, и элитное продолжают расти в цене.

Что касается объектов точечной застройки эконом-класса (800- 1200 долл./м), то типовые панельные и недорогие монолитные дома строятся в обжитых районах с хорошо развитым вторичным рынком жилья. Они испытывают достаточно острую конкуренцию со стороны квартир вторичного рынка. В свою очередь, объекты вторичного рынка ограничивают возможности роста цен на новостройки. Особенно остра ситуация в спальных районах застройки 70-80-х годов, по своим характеристикам практически не уступающей строящемуся жилью эконом-класса.

На недорогие квартиры в типовых новостройках спрос значительно превышает предложение. Такие объекты вне конкуренции из-за самых низких цен на рынке (в том числе по сравнению со вторичным рынком). Предложения на первичном рынке Москвы квартир стоимостью менее 30 тыс. долл. единичны. В основном это однокомнатные квартиры на первых этажах, где общая площадь меньше за счет отсутствия эркеров, балконов и лоджий, в районах за МКАД.

Татьяна Корсакова, директор департамента маркетинга МИАН, считает, что рынок новостроек характеризуется сегодня большим объемом предложений квартир в домах "точечной застройки", строительство которых ведется практически во всех районах Москвы. Это монолитно-кирпичные и панельные дома. На Юго-Западе в Коньково идет реализация панельного жилья в строящемся квартале в Обручевском районе. Здесь реализуются квартиры в домах со сроком сдачи в 3-4 кварталах 2003 г. по цене от 850 долл. за 1 кв. м.

Активизировалась точечная застройка и в Северном Бутово, что обусловлено популярностью района.

В Восточном округе продолжается строительство панельного жилого комплекса около м. "Перово".

По расчетам аналитического отдела агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках в Москве (с учетом массовой и точечной застройки) сегодня составляет 1049 долл.

Монолит

По цене 800-820 долл. за 1 кв. м сегодня можно приобрести квартиры в сданном монолитно-кирпичном доме в Митино. На сегодняшний день это одно из самых выгодных предложений жилья подобного класса, поскольку дом уже сдан Госкомиссии. В продаже имеются 3-4-комнатные квартиры свободной планировки.

Растет цена на застройку в Куркино. Средняя стоимость квадратного метра на начало июля составляла 882 долл. Ожидается, что по мере застройки района и развития инфраструктуры стоимость жилья будет также возрастать. Помимо квартир в Куркино предлагаются таунхаусы (6-й микрорайон) площадью от 129,2 до 207,2 кв. м. по цене от 960 долл. за 1 кв. м.

По расчетам аналитического отдела МИАН, средняя стоимость квадратного метра в монолитно-кирпичных домах Москвы (исключая элитные дома) сегодня составляет 1227 долл.

В целом во втором квартале 2003 г. на первичном рынке жилья цены выросли на 6,7%. Причем рост цен на панельное жилье составил 6,9%, а на монолитно-кирпичное 6,5%.

Более всего поднялись цены в Куркино, где с конца марта по конец июня их рост составил почти 10%.

Новостройки Подмосковья

В условиях недостаточного предложения недорогого панельного жилья в Москве все больший интерес вызывает Подмосковье, где сегодня можно купить квартиру в панельном доме по цене 390 долл. (п. Быково Подольского района) и в монолитном - по цене 460 долл. за квадратный метр (г. Троицк), по оценке экспертов МИАН.

На сегодняшний момент самые дорогие предложения по новостройкам в Реутове и Красногорске. Однако и здесь цены существенно ниже московских. Так, стоимость квадратного метра в Реутове в панельном доме начинается от 630 долл., а в кирпичном доме индивидуальной планировки - от 740 долл.

В среднем цена квадратного метра панельного жилья по Подмосковью на сегодняшний день составляет 522 долл., а монолитного - 581.

По оценке Д. Попова, Подмосковье сегодня - наиболее динамично развивающееся направление. За счет больших площадей, пригодных для жилищной застройки, потенциал Подмосковья очень высок. Подмосковные новостройки имеют устойчивую тенденцию к росту цен, особенно в ближайших к Москве городах и поселках не далее 30 км от МКАД. Это города с хорошо развитой инфраструктурой, а также запасом мощностей (электричество, газ, канализация).

Причем на отдельные подмосковные объекты цены выше, чем в некоторых московских новостройках. Особенно это касается городов и поселков к Западу от Москвы, Красногорска, например. Здесь проекты не уступают московским домам бизнес-класса: огороженная охраняемая территория, подземные гаражи, первые этажи нежилые.

Разброс цен на новостройки хотя и меньше, чем в Москве, но тоже достаточно ощутим: от 250 долл./м (Электрогорск) до 1100 долл./м (п. Архангельское). Цена определяется в первую очередь близостью к Москве и престижностью направления.

Как одну из тенденций по Подмосковью Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости МИАН, отмечает весьма незначительную разницу в цене за 1 кв. м между панельным, кирпичным и монолитно-кирпичным жильем (табл. 1).

Вторичный рынок

Вторичный рынок жилья во 2-м квартале характеризовался хорошим потребительским спросом на фоне поступательного роста цен, считает Д. Кузнецов.

Наибольшей популярностью во втором квартале продолжали пользоваться 1- и 2-комнатные квартиры с наименьшими рыночными ценами в "хрущевских" домах со средней по Москве ценой в 1050 долл., а также в панельных и блочных 9-этажных домах со средней ценой 1095 долл. за 1 кв. м. Сохранялся стабильный спрос и на 2-3-комнатные квартиры в качественном панельном жилье постройки конца 80-х - начала 90-х гг., а также в кирпичных и монолитно-кирпичных домах.

Самые дешевые квартиры сегодня предлагаются в Юго-Восточном и южных округах, а самые дорогие - в Центральном, Западном и Юго-Западном округах (табл. 2).

Если говорить о динамике цен, то средняя стоимость квадратного метра во втором квартале 2003 г. возросла на 9% по сравнению с первым кварталом.

Как считает Андрей Александров, руководитель филиала агентства недвижимости "Кутузовский проспект", в первой половине 2003 г. для вторичного рынка недвижимости, было характерно:

- отсутствие резких рывков и падений, плавные и нерезкие изменения;

- усиление дифференциации в достаточно узких секторах рынка;

- увеличение в общей массе сделок доли так называемых "альтернатив" - обменов, в том числе - скрытых;

- уменьшение зависимости вторичного рынка от колебаний цен на рынке новостроек;

- снижение зависимости цен на вторичном рынке от сезонных колебаний спроса и предложения.

Если брать рост цен на квартиры, то цены на наиболее дешевые и наиболее дорогие квартиры росли быстрее, чем на квартиры среднего ценового диапазона. Для иллюстрации можно привести цены сделок на квартиры примерно одного качества (табл. 3).

Как видим, квартиры, приходящиеся на края ценового диапазона, к примеру, за последние 6 месяцев выросли в среднем на 16-18%, а находящиеся в середине - на 12-13%.

Что касается прогнозирования ситуации на рынке вторичного жилья, то в течение последних трех лет наибольшее влияние на рост цен либо их относительную стабилизацию (а падения цен за этот период не было ни разу) оказывал уровень спроса на московскую недвижимость со стороны жителей других регионов России и стран СНГ. Чем больше разрыв с Москвой, тем больше людей стремится попасть в столицу, тем выше цены на московские квартиры. И наоборот. Еще один фактор, способный несколько уменьшить покупательское давление на московский рынок недвижимости, - масштабное развитие жилищного строительства в Московской области, и не только в традиционных городах-спутниках (Мытищи, Одинцово, Реутов и т. п.), но и в несколько большем удалении от столицы (Железнодорожный, Серпухов, Пушкино и т. д.).

И все-таки стабилизации и тем более падения цен на квартиры в Москве ждать в ближайшие год-полтора вряд ли следует.

Рынок загородной недвижимости

В 2003 г. рынок высококачественной загородной недвижимости, как считает Алексей Пащенко, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, продолжит свое бурное развитие. Спрос по-прежнему превышает предложение, как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. Дисбаланс спроса и предложения на рынке аренды, вероятно, будет усиливаться.

Вряд ли стоит прогнозировать на 2003 г. заметные изменения в рейтинге популярности направлений. Рублево-Успенское шоссе не потеряет своего лидерства. В то же время, как ожидается, возрастет интерес к Пятницкому шоссе. Во многом это объясняется действиями высокопрофессиональной и талантливой группы застройщиков, архитекторов, дизайнеров и строителей, согласованно действующей на этом направлении.

Что касается предложений домов, то оно по-прежнему не сможет полностью удовлетворить высокий спрос. Основной объем новых домов приходится на классы В и С площадью от 250 до 400 м2. Предложение в классе А ограничится 1-2 поселками.

Активность застройщиков в 2003 г. возрастает. Высокая доходность удачных проектов привлекает все новых участников рынка. Даже те, кто уже имел неудачный опыт строительства, собираются участвовать в новых проектах.

В 2002 г. застройщики стали проявлять повышенный интерес к строительству поселков, дома в которых изначально предназначены для сдачи в аренду. Пока не ясно, в какой степени это отразится на объеме предложения на рынке аренды. Однако до удовлетворения возрастающего спроса еще далеко.

Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, становится цена земли. Цены на земли, пригодные для строительства высококачественной недвижимости, будут расти. Вероятно, темп роста цен сохранится на уровне 2002 г.: в среднем от 20 до 50% в год. Изменение цен за счет прочих факторов не будет столь заметным. Вряд ли стоит ждать роста цен на недвижимость в классе С. Рост затронет классы В и А. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались невостребованными в силу либо неудачной архитектуры, либо несбалансированности проекта и др.

Ставки аренды высококачественных домов в поселках также продолжат рост на фоне увеличивающегося дефицита. Но удорожание не затронет основную массу недвижимости, предлагаемой в аренду. Кроме того, на рынке накопилось достаточное число изношенных домов. Ставки аренды в этих домах будут постепенно снижаться.

В целом 2003 г. и, возможно, 2004 г. станут для рынка загородной недвижимости неким "переходником" к новому качеству. По завершении переходного периода можно ожидать более ясной и определенной структуризации рынка по всем параметрам: качеству строительства и обслуживанию, районам застройки, составу участников и пр.

Рынок элитных квартир

В 2003 г. продолжает рост и рынок элитной недвижимости. По оценке Павла Здрадовского, директора департамента продажи элитных квартир компании Penny Lane Realty, его объем вырастет на 40% и достигнет 1,4 млрд. долл. Весь рынок элитной недвижимости будет поделен между крупнейшими операторами рынка.

Рынок элитной недвижимости становится все более вторичным. Соотношение элитных квартир и квартир бизнес-класса на первичном и вторичном рынках недвижимости составит 70% и 30% соответственно. Спрос на первичном рынке элитной недвижимости классов А и В не будет удовлетворен на протяжении всего 2003 г. Дефицит составит 15-20%. Цены в самых престижных районах города превысят психологический барьер в 10000 долл.

Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса А в престижных районах Москвы уже поднялся до 12000 долл. за квадратный метр. Причина: высокое качество ремонта, развитая инфраструктура и уникальность местоположения. Цена квадратного метра в квартирах и таун-хаусах бизнес-класса превысит 6000 долл.

Строительство элитного жилья в 2003 г. переместится с Остоженки и Арбата в район Патриарших и Чистых прудов, Китай-города, Замоскворечья. Благоприятная экологическая обстановка, удаленность от оживленных трасс, исторический центр города и наличие свободных строительных площадок делают эти районы наиболее привлекательными для застройки, что определяет и уровень цен. Уже сегодня цена за квадратный метр в этих районах достигла 4000 долл. на первичном рынке, и 6000 долл. - на вторичном. И дальше они будут только расти.

По-видимому, в 2003 г. лидерами продаж станут квартиры класса Б+ площадью до 200 кв.м. и ценой до 3000 долл. за квадратный метр.

Тенденция продажи строящихся объектов недвижимости через риэлтерские компании в 2003 г. продолжится. Так, компания Penny Lane Realty планирует открыть новое направление - Лабораторию инвестиционных программ с полным консультированием клиентов по вопросам инвестирования и строительства новых объектов.

Ориентируются компании и на расширение спроса на зарубежную недвижимость. Наибольшей популярностью, как ожидается, будут пользоваться апартаменты и виллы на европейских курортах.

В то же время эксперты сходятся во мнении, что строительство таун-хаусов в черте Москвы, а тем более в центре неперспективно. Это обусловлено, во-первых, отсутствием придомовой территории, а, во-вторых, большинство московских семей предпочитают иметь наряду с квартирой в Москве "дачу" за городом.

Рынок аренды элитных квартир

Анализ динамики развития рынка и его финансовых показателей в 2002 г., по мнению Екатерины Акимовой, директора департамента аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty, позволяет прогнозировать дальнейший рост арендных ставок во всех сегментах рынка. Существующие на данный момент цены на аренду квартир в Москве практически достигли предкризисного уровня.

Если в первой половине 2003 г. повысился спрос (на 10-15%) и незначительно выросли цены (8-10%), то к лету 2003 г. за счет расширения предложения и ограниченности бюджетов потенциальных клиентов произошла некоторая стабилизация рынка. В финансовом выражении ожидаемый рост объемов рынка составляет 20-25%. Но по сравнению с предкризисным состоянием рынка аренды элитных квартир в данный момент он достиг качественно нового уровня развития. В целом в 2003 г. будут действовать следующие тенденции:

- расширение сегмента краткосрочной аренды квартир в Москве и С.-Петербурге, обусловленное демографическими изменениями и повышением уровня доходов россиян среднего класса;

- рост количества доходных государственных и частных домов на рынке аренды квартир.

Повышение спроса в сегментах недорогого элитного жилья от 1000 до 2000 долл. в месяц и от 2000 до 4000 долл., вызовет дефицит, что может скорректировать политику ценообразования в данных сегментах рынка. Такое повышение спроса, в первую очередь, обусловлено улучшением жизненного уровня менеджеров низшего звена, дополнительным притоком региональных специалистов в Москву и повышением цен на покупку квартир малого и среднего размера в престижных районах города.

Рынок офисных помещений

По данным консультантов по коммерческой недвижимости Максима Жуликова (аренда офисных помещений), Владимира Кудрявцева (продажа офисных помещений) и Игоря Писарука (консультант по инвестициям в недвижимость) компании Penny Lane Realty, в 2002 г. срок "жизни" объекта на рынке сократился. Здания сдавались в аренду уже на этапе, предшествующем внутренней отделке под клиента. Что касается уровня предложения по аренде в 2003 г., то эксперты ожидают отчасти перевес в сторону класса А. Кроме того, некоторые объекты имеют перспективу "зависнуть" на рынке сроком до полугода. Но снижения ставок, скорее всего, не произойдет: прогнозируется стагнация цен на аренду офисных помещений класса А.

В классе В, наоборот, в 2003- 2004 гг. будет ощущаться недостаток предложения. Однако повышение ставок, даже если оно и произойдет, будет незначительным: максимум до 5%. Предложения класса В будут моментально поглощаться рынком.

На рынке продажи офисных зданий снижения цен в 2003 г. не будет (как, впрочем, и повышения, так как цены на продажу офисной недвижимости в 2002 г. приблизились к своему пределу). К концу 2003 г. прогнозируется частичное увеличение емкости рынка продажи офисных зданий, особенно в бизнес- и эконом-классе (классе В) до 15%. В этой связи возможна коррекция цен в отдельных сегментах.

Рынок офисной недвижимости сегодня - один из самых открытых: практически все объекты класса А и В, представленные на рынке, уже известны. В этих условиях арендатору или покупателю важно сосредоточиться на выборе брокера, который будет действовать в его интересах. Поэтому у ведущих игроков рынка постоянно растут объемы продаж. Так, в Penny Lane за 2002 г. объем сделок по аренде офисов увеличился более чем вдвое.

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13