Москва и Россия: спор за землю

Реформа земельных отношений повлекла за собой передел собственности, резко обострив конфликт интересов

Были приняты Земельный кодекс, федеральные законы "О разграничении государственной собственности на землю" и "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Между тем, Российская Федерация с субъектами делят землю. Граждане же пытаются приватизировать то, что принадлежало им на основе права "постоянного бессрочного пользования", а заводы - выкупить землю под своими заводскими площадями.

Но любой передел, пусть даже в рамках закона, - это конфликт. Так из-за чего же конфликтуют, например, Минимущество РФ и правительство Москвы? Почему директора предприятий хотят получить землю под своими предприятиями бесплатно?

В Москве опять же приняты два серьезных земельных закона: утвержден городской Земельный кадастр и Закон "О землепользовании и застройке в Москве".

Как Вы оцениваете принятые в Москве законы?

Я не готов обсуждать их профессиональный уровень. Могу лишь сказать, что законы приняты под одну цель - ничего никому не продавать. В том числе и ту землю, которая городу не принадлежит.

Минимущество недавно разрешило продать участок в 1,7 га на Хорошевском шоссе. Какая часть из вырученных денег поступит в столичный бюджет?

Все деньги от продажи земли под федеральными предприятиями идут в федеральный бюджет. Все, проданное под столичными предприятиями, пойдет в московский бюджет. Мне кажется, что это справедливо.

Тем не менее, любая попытка со стороны Минимущества что-либо продать оборачивается судебными разбирательствами: власти Москвы считают действия Министерства незаконными.

Ситуация такова. Есть Земельный кодекс, который обязывает нас разграничить землю в России на федеральную, региональную и муниципальную. В Москве пока такого разграничения не произошло. И до тех пор, пока идет этот процесс, работают другие законы. Например, Федеральный закон "О приватизации", ст. 28 которого гласит, что земля под теми предприятиями, которые приватизированы из федеральной собственности, может продаваться федеральными властями. Все.

Но в федеральной собственности прежде было вообще все…

Это глубокое заблуждение. И в то время существовал Моссовет, у которого был свой бюджет, в том числе и на строительство. Постановлением Верховного Совета РСФСР были четко установлены критерии: что является федеральным, а что - московским. Москве отошло даже больше. Например, в спальных районах все первые этажи, занятые магазинами, мелкими бытовыми предприятиями, клубами и т. д. - это все муниципальная собственность. А федеральная - это крупные предприятия, автозавод "Москвич", ряд оборонных предприятий. Кроме того, был ряд решений, по которым собственность безвозмездно передавалась Москве. Например, указом Бориса Ельцина все гостиницы в столице были переданы московскому правительству: "Интурист", "Москва", "Националь", "Метрополь". Даже Музей Ленина стал городским.

Начинает работу согласительная комиссия по разделу столичной земли. Первый же земельный участок продан, не дожидаясь ее решений. Почему?

Работа этой комиссии не имеет никакого отношения к происходящим продажам. Кстати, кроме участка на Хорошевском шоссе, уже проданы еще 5 столичных участков. Практически готовы к продаже еще несколько. Но их адреса не назову, потому что московское правительство ведет жесткий прессинг бизнесменов, выкупающих землю. Так, одного из руководителей предприятия, которое выкупило землю на Хорошевке, уже 4 раза оштрафовывали: Москомзем, пожарники, Санэпиднадзор.

Какова будет цена участков, по которым оформляются сделки? Столичные власти упрекали Минимущество в том, что первый участок на Хорошевке продан по явно заниженной стоимости.

Пять участков Минимущество намерено продать где-то за 500 млн. руб. И продаем мы землю по нормативной цене, которую установил закон - 30 ставок земельного налога. Мы не можем превысить эту цену.

Городской Земельный кадастр, принятый правительством Москвы, установил другие цены на землю - примерно раз в 10 выше. Значит ли это, что выкупать землю у федералов будет выгоднее, чем у москвичей?

Мы руководствуемся ставками земельного налога. Для чего будут использоваться кадастровые цены в Москве, я не знаю. Но эти цены не рыночные. Они в десятки раз выше рыночных. Думаю, что разумные люди по этим ценам землю в столице покупать не будут. Проще на таких условиях ее арендовать. Видимо, это и есть цель городских властей.

То есть Москве было выгодно "задрать" цены не для того, чтобы подороже продать, а чтобы никому ее не продавать?

Конечно. Сейчас предвыборный год. В обществе популярна мысль, что всю землю раскупят иностранцы. Я уверен, как только выборы пройдут, в Москве начнется массовая продажа земли. На самом деле, каждый бизнесмен наверняка уже просчитал, где ему выгоднее брать землю в аренду, а где выгоднее купить. Но арендные платежи, в том числе и за землю, растут в городе такими темпами, что просто подталкивают бизнесменов к покупке земли. И принятие Москвой заоблачных кадастровых цен лишь укрепит их в этом желании. Ясно, что именно с этих цен будут устанавливаться ставки арендной платы за землю. И сейчас к нам идут те, кто имеет право выкупить землю у Федерации по 30 ставок земельного налога. Но мы продаем не какие-то свободные земельные участки, а землю под предприятиями. И бывшая типография Минобороны купила не какую-то абстрактную землю на Хорошевском шоссе. Она купила землю, на которой стоят ее здания. Никто другой купить эту землю не может: нельзя, чтобы земля была у одного собственника, а здание - у другого.

Хорошо. Но сейчас в городе весьма активизировался процесс перепрофилирования предприятий, когда коммерческие структуры скупают акции предприятий, выкупают землю под ним и закрывают производство. Гораздо выгоднее построить на этом месте отели или дома. Как я понимаю, городские власти хотят остановить этот процесс, и это логично.

Не вижу логики. Москва - крупнейший европейский город. Вы наверняка бывали в столицах других стран. Где, в центре какого европейского города Вы видели одноэтажные ведомственные гаражи или швейные цеха, или мыловаренную фабрику "Свобода"? В центре города обычно располагаются офисы, магазины, гостиницы. В Москве тоже так будет происходить, независимо от того, хочет правительство Москвы этого или нет. Все предприятия, так или иначе, будут выводиться на окраины или за пределы города.

Столичный Генплан определил развитие города до 2020 г. Но Минимущество и Госстрой не спешат утверждать этот документ. Почему?

Генплан должен учитывать то, что в городе несколько собственников - не только правительство Москвы, но еще и частные собственники, и федеральные. Ясно, что нельзя на 20 лет вперед определить судьбу того или иного земельного участка или здания. Поэтому мы настаиваем только на том, чтобы в Генплане была оговорка, что при принятии решений по земельным участкам, где находятся федеральные объекты, надо согласовывать их с федеральными властями и считаться с частными собственниками. В противном случае будет как сейчас - к руководителям предприятий приходят работники префектуры и говорят: "Выселяйтесь отсюда, куда хотите. По Генплану здесь будет торгово-развлекательный центр".

Кто входит в согласительную комиссию?

От Минимущества - первый заместитель главы Минимущества Дмитрий Аратский. От Москвы - глава имущественного департамента столицы Олег Толкачев. И не от хорошей жизни эта согласительная комиссия создана: налицо затягивание процесса раздела земель со стороны Москвы.

Причина?

До тех пор, пока земля не разграничена, арендные платежи за землю идут в бюджет Москвы. Конечно, городские власти можно понять. Но мы тоже должны пополнять федеральный бюджет. В этом году эти платежи пока близки к нулю.

В прошлом году существовала пропорция 15 на 85. То есть 15% от собранной арендной платы за землю шло к нам, и мы получили тогда порядка 2 млрд. руб. Но боюсь, за аренду в этом году мы получим немного. А вот от продажи земли в Москве хотим собрать около 3 млрд. руб.

Процесс разграничения идет тяжело только в Москве?

Да, только в Москве. По ряду регионов, в том числе и по Московской области, решения Правительства по разграничению земель уже подписаны.

Полтора года после принятия Земельного кодекса - срок достаточный, чтобы судить о результатах. Какова сейчас ситуация?

Нет, это мизерный срок. Только-только сейчас крупные предприятия, которые хотят разместить свои акции на мировом фондовом рынке, завершают оформление земельных отношений. Новолипецкий металлургический комбинат, Братский и Красноярский алюминиевые заводы только что выкупили землю, сформировали единый имущественный комплекс и, тем самым, сделали шаг в сторону публичности. Теперь они могут двинуть свои акции на рынок.

А почему Минимущество выбрало первой ласточкой приватизации именно типографию на Хорошевском шоссе?

Они первыми подготовили нужный пакет документов. Ведь стартовые позиции у предприятий совершенно разные. Есть такие, где все документы хранятся десятилетиями, и сейчас им необходимо только сделать кадастровый план. А есть такие, где вообще нет никаких документов на землю.

Создается впечатление, что в России нет более дорогой земли, чем московская, а вопросы ее раздела решаются кулуарно.

Вы говорите - "самая дорогая земля". Однако точные цифры требуют точного расчета, а его нет. Во-вторых, кулуарно никто московскую землю не делит. Комиссия создана не для того, чтобы тихо-тихо делить землю в Москве. Комиссия должна соблюсти процедуру, установленную Федеральным законом, разрешить массу спорных частных ситуаций. Простой пример: на одном участке находятся два здания, одно в собственности Москвы, другое в собственности РФ, а земельный участок "ничей", права не оформлены. Над решением таких вопросов комиссия должна будет работать, изучая юридические факты и основания, правоустанавливающую документацию, когда нужно - архивы. Процесс обсуждения будет публичным, а не договоримся - в суд. Где же тут кулуарность?

А есть ли Федеральный закон, который ограничивает местные власти в праве резко поднимать арендную плату?

Что касается федеральной собственности, мы планируем перейти на рыночные ставки арендной платы повсеместно. В Москве с 1 января 2003 г. это уже сделано. Для примера: там, где аренда была 150-200 долл. за кв. метр в год, сейчас 800-900 долл. Понятно, что арендаторов это возмущает. Но почему государство должно заниматься демпингом себе в убыток? Если арендатор считает, что такие цены несуразны, можно попытаться оспорить это в суде или подобрать себе недвижимость в менее престижном месте.

Вот в Москве был спор. Прямо в центре столицы стоит фабрика "Свобода", производит мыло. А кто сказал, что в центре города, где офисные помещения стоят миллионы долларов, нужно варить мыло? Пусть выезжают на окраину, там земля дешевле. Это нормальные рыночные отношения.

Будет ли принят Закон, позволяющий четко разделить объекты культурного наследия между федеральным центром и регионами?

26 апреля 2002 г. вступил в силу Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества, допускающий приватизацию памятников, в том числе федерального значения. Но буквально через несколько месяцев после этого был принят Закон о культурном наследии, куда "московское лобби" вписало статью о введении моратория на приватизацию памятников федерального значения до вступления в силу Закона о разграничении памятников. На самом деле, никакого Федерального закона о разграничении памятников быть не должно. Есть имеющее силу Федерального закона постановление Верховного Совета РСФСР. Его никто не отменял. По нему памятники федерального значения являются федеральной собственностью. Вопрос совершенно ясен, хотя московское правительство с этим не соглашается. А дальше получается то, чего и следовало ожидать. Памятники находятся в плохом состоянии, поскольку федеральный бюджет не может содержать такое количество памятников. Конечно, большинство памятников нужно передавать в частную собственность. Есть мировой опыт. Во Франции, например, есть памятники федерального значения, но в них живет какой-нибудь барон, который обязан раз в год открывать двери широкой публике. И в России надо так сделать. Есть то, что нельзя приватизировать, куда нужно немедленно направить бюджетные деньги: "Пашков дом", Исторический музей, еще несколько объектов. Все остальное - отдать частникам. Правительство даже успело утвердить форму охранных обязательств, все было для этого готово. И тут появляется Закон о культурном наследии, который все затормозил.

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 12